Társasházi gondok
SZMSZ
Előzmények 2.o.
2.2. A közgyűlés kizárólagos hatáskörébe tartozik 2.o.
2.3. Közgyűlés szavazati határozatképessége 3.o.
2.4. A közgyűlés összehívásának, működésének szabályai 4.o.
3. Közös képviselő illetőleg intéző bizottság 7.o.
3.2.6. A Közös Képviselő jogosult a társasház nevében 9.o.
4. Ellenőrzési jogkör gyakorlója 10.o. Számvizsgáló Bizottság és a könyvvizsgálatot és a gazdasági ellenőrzési feladatot ellátó személy
4.1.1. Ellenőrzési jogkör gyakorlója lehet ...10.o.
4.2.1. Ellenőrzési jogkör gyakorlója bármikor 10.o.
4.4 A könyvvizsgálatot és a gazdasági ellenőrzési feladatot ellátó személy 11.o.
5. Bankszámla feletti rendelkezés 12. o.
6. Közös költségre, közmű díjakra vonatkozó szabályok 12.o
6.6. Késedelmi kamat kamatperiódusa ... 12. o.
6.7. Késedelmi kamatszámítás alapja 13. o.
6.12. A tulajdonos társak negyedévente kapnak értesítőt 13.o.
....
6.16. A tulajdonostársak befizetéseit a Díjak tekintetében az alábbi sorrendben kell kiegyenlíteni 13.o.
....
6.19. Amennyiben tulajdonátruházás esetén... 14.o.
....
7. A külön tulajdonban lévő épületrészek költségeinek viselése 14.o.
8. A külön tulajdonnal kapcsolatos alapvető jogok és kötelezettségek 14.o.
9. A birtoklás, használat, hasznosítás,
rendelkezés, valamint a tulajdonjog védelme 16.o.
10. Közös tulajdonban lévő telek, épületrészek birtoklása, használata 17.o.
11. Egyéb rendelkezések 17.o.
11.1. Érintésvédelemmel kapcsolatos előírások 17.o.
11.2. Tűzvédelmi előírások 18.o.
HÁZIREND
1. A házirend célja és hatálya 19.o.
2. A zajkeltés tilalma 19.o.
3. Építési, felújítási munkák szabályozása 19.o.
4. Tiltott tevékenységek 20.o.
5. A Társasház biztonsági rendje és tisztasága 21.o.
6. A lakóépület, ingatlanrészek, lakások állagvédelme 22.o.
7. Közös tulajdonban levő részek használata, tárolási szabályok 22.o.
8. Az állattartás 23.o.
9. A házirend előírásainak megsértése 23.o.
9.3. A társasház területén okozott károkért a károkozó...a kár teljes megtérítésén kívül rendkívüli közös költséggel sújtható
10. Záró rendelkezések 24.o.
THáz GONDNOK TEVÉKENYSÉGE, MUNKAÓRASZÁMA, DÍJAZÁSA
(Részletes kidolgozása folyamatban)
A KALKULALO XLS letöltése
TÁRSASHÁZ
SZERVEZETI – MŰKÖDÉSI
SZABÁLYZATA
2012.11.26.
SZMSZ
Előzmények:
Társasház 2012. november 23 napján megtartott közgyűlésén megtárgyalta és az 12 / d / 2012. számú határozatával elfogadta jelen Szervezeti és Működési Szabályzatot (továbbiakban SZMSZ).
1.1.1. a közgyűlés, amely a társasházi albetétek tulajdonosai (továbbiakban: tulajdonostársak)
összességének gyűlése, mely jogosult valamennyi, a Társasház egészét érintő
kérdésben dönteni;
1.1.2. a közgyűlés által megbízott közös képviselő vagy intéző bizottság, aki/amely a
Társasház képviselője harmadik személyek, bíróságok és más hatóságok előtt;
1.1.3. valamint a Társasház gazdasági és pénzügyi ellenőrzését végző Ellenőrzési jogkör
gyakorlója (továbbiakban: Ellenőrzési jogkör gyakorlója) a számvizsgáló bizottság, ennek
hiányában évente a közgyűlés által felhatalmazott tulajdonos, illetve ezek hiányában a
számvitelről szóló törvény szerinti könyvviteli szolgáltatás végzésére jogosult szolgáltató
vagy okleveles könyvvizsgálói képesítéssel rendelkező és a számvitelről szóló törvény
szerinti nyilvántartásban szereplő (a továbbiakban: regisztrált) személy vagy olyan
gazdálkodó szervezet is megbízható, amelynek van ilyen tagja vagy alkalmazottja.
1.2. A Társasház szerveinek jogait, kötelezettségét, feladatait és elszámoltatási rendjét a
mindenkor hatályban lévő jogszabályok az Alapító okirat és a Társasház Szervezeti és
Működési Szabályzata és a Közgyűlési Határozatok szabályozzák. Amennyiben a
jelenleg hatályos Alapító okirat a jogszabállyal ellentétes, a jelen SZMSZ szabályozza az
érintett kérdéseket, amennyiben pedig nem ütközik jogszabályba az Alapító okirat, a jelen
SZMSZ csak részletszabályokat tartalmaz az érintett rendelkezések tekintetében.
2.1. A Társasház közgyűlése a Társasház legfőbb döntéshozó szerve, mely jogosult a
Társasházat érintő valamennyi ügyben dönteni. Döntései a Társasházban található
albetétek tulajdonosaira és a Társasház szerveire nézve kötelezők. A közgyűlésen
valamennyi tulajdonostárs részt vehet. A közgyűlésen minden tulajdonostársat a közös
tulajdoni hányadból ráeső, minden 1/1.000 után 1 szavazat illet meg.
2.2. A közgyűlés kizárólagos hatáskörébe tartozik
-a közös tulajdonban álló épületrészek használatáról, hasznosításáról, fenntartásáról,
felújításáról - az ezekhez kapcsolódó költségekkel együtt - és más, a társasházat
terhelő, a rendes gazdálkodás körét meghaladó kötelezettségek elvállalásáról
szóló határozat,
- a közös tulajdonban álló vagyontárgyak elidegenítéséről szóló határozat,
- terven felüli 500.000 Ft-ot meghaladó, közösséget terhelő kötelezettségek
vállalásáról;
- a közös költség megállapítása,
- a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnökének és tagjainak megválasztásáról,
felmentéséről, díjazásáról szóló határozat,
- a társasház éves költségvetésének és elszámolásának a számviteli szabályok szerinti
elfogadásáról, valamint a közös képviselő vagy az intéző bizottság részére a
jóváhagyásról (felmentvény) szóló határozat;
-2-
- az egyes tulajdonosok által okozott vagy más károk ellentételezésére a rendkívüli
közös költség összegének megállapítása.
- a közös képviselő vagy intézőbizottság elnöke, tagja, illetőleg az ellenőrzési jogkör
gyakorlója, azaz számvizsgáló bizottság elnöke, tagja, az ellenőrzési feladatot ellátó
tulajdonostárs, valamint a gazdasági ellenőrzést segítő személy ellen kártérítési per
indításáról, illetőleg büntetőfeljelentés megtételéről;
- polgári jogi vita esetén per, illetve permegelőző közvetítői eljárás kezdeményezéséről;
- minden olyan ügyben, amelyet a jelen SZMSZ nem utal a közös képviselő vagy az
intézőbizottság, illetőleg a számvizsgáló bizottság hatáskörébe.
2.3. Közgyűlés szavazati határozatképessége
2.3.1. A közgyűlés a határozatait jelenlévők egyszerű szótöbbségével hozza, kivéve a
mindenkor érvényben lévő társasházi törvényben, illetve jelen SZMSZ-ben külön
meghatározott eseteket.
2.3.2. A közgyűlés az összes tulajdoni hányad szerinti egyhangú szavazata mellett hozhat
döntést a közös tulajdonban álló vagyontárgyakkal kapcsolatos, rendes gazdálkodás
körét meghaladó (az állagvédelmet meghaladó, a fenntartás - az üzemeltetés, a
karbantartás és a felújítás - körébe nem tartozó olyan munkálattal összefüggő kiadások,
amelyek az alapító okirat szerint közös tulajdonban lévő épület, épületrész bővítésével,
átalakításával vagy közös tulajdonba kerülő új épület, épületrész, illetőleg épület
berendezés létesítésével járnak.) kiadások, illetőleg a rendes gazdálkodás körét
meghaladó kiadások vállalása tárgyában.
2.3.3. Az alapító okirat megváltoztatásához, módosítása - ha a társasházakról szóló törvény
másként nem rendelkezik - valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges, a
változást be kell jelenteni a földhivatalnak.
2.3.4. A közgyűlés az összes tulajdoni hányad szerinti legalább 2/3-os többséggel hozott
határozata szükséges a közös tulajdonban álló vagyontárgyak elidegenítéséhez.
2.3.6. A közgyűlésen jelenlévők tulajdoni hányadának egyszerű szótöbbségi határozatával
döntenek
- a közös képviselő vagy intézőbizottság tagjainak megválasztásáról, díjazásáról,
felmentéséről;
- a Számvizsgáló Bizottság tagjainak megválasztásáról, díjazásáról, felmentéséről,
- egyéb bizottság választásáról, tevékenységének meghatározásáról, díjazásáról,
felmentéséről;
- a tulajdonostársak adatszolgáltatási kötelezettségének megállapításáról;
- a közös tulajdonban lévő épületrészek fenntartásáról, felújításáról;
- az éves költségvetés megállapításáról;
- az elszámolás elfogadásáról, a felmentvény megadásáról;
- a felújítási alap képzéséről, az előírton felüli mértékről;
- a felújítási alap felhasználásáról, megszüntetéséről;
- a felújítási pályázaton való részvételről;
- a közös tulajdon olyan tárgyának használatáról, bérbeadásáról, amelyet a Házirend
szabályai alapján nem valamely tulajdonostárs használ kizárólagosan.
2.3.7. A társasház elsődleges funkciója a nyugodt lakhatás biztosítása, ezért a lakóépületben
nem lakás célú helyiségek használati módjának kialakítását is ennek a célnak kell
alárendelni. A nem lakáscélú helyiség használati módját, illetve használati módjának
megváltoztatását a Társasházakról szóló tv. 18.§ alapján a közgyűlésnek, az összes
tulajdoni hányad – a közvetlenül érintett szomszédos tulajdonos társak legalább 2/3-ának
igenlő szavazatát is magába foglaló – legalább egyszerű többségű határozatával
-3 -
engedélyeztetni kell. Amennyiben a tulajdonostársak a nem lakás célú helyiségek
használata során végzett tevékenységet nagymértékben zavarónak, illetve a
jóváhagyottól eltérőnek tapasztalják, a közgyűlésnek, az összes tulajdoni hányad – a
közvetlenül érintett szomszédos tulajdonos társak legalább 2/3-nak igenlő szavazatát is
magába foglaló – legalább egyszerű többségű határozatával a nem lakás céljára szolgáló
helyiség nyitva tartását a nyugodt lakhatás biztosításához szükséges mértékig
korlátozhatja, nem engedélyezett tevékenység végzése esetén a működési engedély
visszavonását kezdeményezheti.
2.4. A közgyűlés összehívásának, működésének szabályai
2.4.1. A közgyűlést a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság elnöke hívja össze,
figyelemmel a 2.4.8. pontban részletezett kivételre.
2.4.2. Az előző éves elszámolásról és a tárgyévi költségvetés megállapításáról szóló éves
közgyűlést évente legkésőbb a tárgyév május 31. napjáig meg kell tartani. Szükség
esetén év közben is összehívható közgyűlés.
2.4.3. A közgyűlési meghívót legkésőbb a közgyűlés tervezett időpontja előtt 8 nappal el kell
küldeni. Sürgős esetben – így különösen: a közös tulajdonban álló épületrészek, épület
berendezések, vagyontárgyak állékonyságát, biztonságát közvetlenül veszélyeztető
helyzet kialakulását – az írásbeli meghívót kiküldeni a közgyűlés időpontja előtt legalább
3 nappal kell. Amennyiben SZMSZ pontját érintő napirendi pont is van a meghívóban, azt
15 munkanappal korábban kell kiküldeni!
2.4.4. A meghívót a tulajdonostársak részére postai úton ajánlva vagy kézbesítővel postaládába
kell elküldeni és a társasház hirdetőtábláján kifüggesztés útján is közölni kell a
tulajdonostársakkal. A kifüggesztés dátumát két tanúnak kell igazolnia. A tulajdonosok a
meghívó szabályos kézbesítésének tekintik, ha a közös képviselő a meghívót, két tanú
előtt, a házban lakó tulajdonostársak postaládájába a fenti határidőben bedobja, kivéve
azoknak a tulajdonostársaknak szóló meghívót és értesítést, akik korábban írásban
leadtak értesítési címet. Utóbbiak értesítése ajánlott-tértivevényes levélben – postára
adás napját véve alapul - vagy személyesen történik az átvétel tényének és időpontjának
aláírással való elismertetésével.
2.4.5. A közgyűlési meghívónak tartalmaznia kell a közgyűlés időpontját és helyét, a közgyűlés
levezető elnöke, a közgyűlési jegyzőkönyv vezetője és a jegyzőkönyvet hitelesítő két
tulajdonostárs megválasztására, valamint a szavazásra előterjesztett napirendet, a
megismételt közgyűlés időpontját és az eltérő határozatképességi szabályra vonatkozó
figyelemfelhívást. A meghívóhoz mellékelni kell a szavazásra előterjesztett napirendre
vonatkozó írásos - különösen az éves költségvetésről és elszámolásról - elkészített
előterjesztéseket.
2.4.6. A közgyűlés levezető elnökének és a közgyűlési jegyzőkönyv vezetőjének ugyanaz a
személy is megválasztható. A meghirdetett napirendben nem szereplő ügyben érvényes
határozatot hozni nem lehet.
2.4.7. Egy külön tulajdonú albetéthez egy meghívót kell készíteni abban az esetben is, ha a
külön tulajdonú albetétnek több tulajdonosa van, kivéve, ha a tulajdonosok korábbiakban
írásban kérték, hogy a meghívó anyagát a több tulajdonosra tekintettel több példányban
készítse el a közös képviselő.
2.4.8. Kötelező a közgyűlés összehívása, ha azt a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező
tulajdonostársak a napirend, az ok és a közgyűlési határozatra tett javaslat
megjelölésével írásban kérték. Ha a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a
-4-
kérés kézhezvételétől számított 30 napon belüli időpontra a közgyűlést nem hívja össze,
azt a harmincadik napot követő 15 napon belüli időpontra a számvizsgáló bizottság,
ennek elmulasztása esetén az összehívást kérő tulajdonostársak vagy az általuk írásban
megbízott bármely tulajdonostárs jogosult összehívni.
2.4.9 A közgyűlés akkor határozatképes, ha azon a külön tulajdonokhoz tartozó közös tulajdoni
hányadoknak több mint felével rendelkező tulajdonostársak jelen vannak. A szabályosan
megismételt közgyűlés a jelenlévők tulajdoni hányadától függetlenül határozatképes. Ez
alól kivételt képeznek azok a napirendi pontok ahol a mindenkor hatályban lévő
társasházi törvény, illetve jelen SZMSZ ennél nagyobb arányú szavazatot ír elő.
2.4.10. A közgyűlés határozatképességének megállapítására jelenléti ívet kell alkalmazni,
amelyet a jelenlévő tulajdonostársnak vagy meghatalmazottjának alá kell írnia. Aki
tulajdonostársként a jelenléti ívet nem írja alá, nem vehet részt a közgyűlésen. A
tulajdonostársat bárki képviselheti olyan írásbeli meghatalmazással, amelyet két tanú
aláírt, bármely más formában teljes bizonyítóerejű magánokiratként, vagy közokiratként
kiállított meghatalmazással.
2.4.11. Amennyiben egy tulajdonostárs egyszerre több személynek adott meghatalmazást, egyik
meghatalmazást sem veheti figyelembe a közgyűlésen a közös képviselő.
2.4.12 Amennyiben a szabályosan meghirdetett közgyűlés – a résztvevők megfelelő arányának
hiányában - határozatképtelen, úgy újabb, megismételt közgyűlést kell tartani. A
közgyűlési meghívónak tartalmaznia kell a közgyűlés napirendjét, a határozatképtelenség
esetére a megismételt közgyűlés idejét, ami az eredeti közgyűlés napjára is kitűzhető, de
nem lehet későbbi, mint 15 napon belül, valamint azt a körülményt, hogy a megismételt
közgyűlés a megjelentek tulajdoni hányadától függetlenül határozatképes lesz. A
közgyűlés csak a meghirdetett napirend tekintetében hozhat határozatot. A meghívóban
nem szereplő napirendi ügyekben a közgyűlés csak akkor dönthet, ha valamennyi
tulajdonostárs jelen van, és a döntés meghozatala ellen egyikük sem tiltakozik,
függetlenül attól, hogy a közgyűlés megismételt vagy sem.
2.4.13. A megismételt közgyűlés a jelenlévők tulajdoni hányadára tekintet nélkül határozatképes,
ezt a körülményt az eredeti közgyűlés meghívójában fel kell tüntetni. Megismételt
közgyűlés a szervezeti-működési szabályzat megalkotására, módosítására csak akkor
hozhat határozatot, ha az eredeti közgyűlésre előírt tulajdoni hányadnak megfelelően
jelen vannak.
2.4.14. A közgyűlésen a tulajdonostársakat a tulajdoni hányaduk alapján illeti meg a szavazati
joguk.
2.4.15. A közgyűlés határozatát a jelenlévő tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított
szavazattöbbséggel hozza meg.
2.4.16. A közgyűlésen a határozatokat is tartalmazó jegyzőkönyvet kell vezetni, amelyet a
közgyűlésen elnöklő személy és két tulajdonostárs az aláírásával hitelesít. A hitelesség
érdekében a közgyűlés elnökét a jegyzőkönyvvezetőt és a jegyzőkönyv hitelesítőit, a
közgyűlés megnyitását követően a napirendi pontok megtárgyalása előtt kell
megválasztani.
2.4.17. A közgyűlésről felvett jegyzőkönyvnek tartalmaznia kell különösen:
- a közgyűlést levezető elnök, a jegyzőkönyvvezető és a jegyzőkönyv hitelesítésére
megválasztott két tulajdonostárs nevét;
- a jelenléti ív alapján a megjelent tulajdonostársak nevét és tulajdoni hányadát, illetőleg a
tulajdonostárs által meghatalmazott személy nevét;
-5-
a közgyűlés határozatképességének megállapítását;
- a tárgyalt napirendek összefoglalását;
- a közgyűlés által meghozott határozatokat szó szerint és a szavazás eredményére
vonatkozó adatokat.
A jegyzőkönyvet a közgyűlés levezető elnöke és a jegyzőkönyvvezető írja alá, és azt a
közgyűlésen erre megválasztott két tulajdonos hitelesíti. A diktafon használatától
függetlenül nem kötelező a hozzászólások rögzítése, azonban a tulajdonos, közös
képviselő vagy levezető elnök kérheti hozzászólásainak jegyzőkönyvben történő
rögzítését és annak visszaolvasását.
2.4.18. A közös képviselőnek vagy az intéző bizottság elnökének a közgyűlésen meghozott
határozatokat a közgyűlés megtartásától számított nyolc napon belül a társasházban jól
látható helyen ki kell függesztenie, valamint a 2.4.4-es pont szerinti módon bedobni a
postaládába, vagy tértivevényesen kiküldeni postán.
2.4.19. A tulajdonostársak a közgyűlés jegyzőkönyvébe a közös képviselővel előre egyeztetett
időpontban betekinthetnek, igény szerint arról – a másolási díj kifizetésével – másolati
példányt kaphatnak.
2.4.20. A közgyűlés hozhat határozatot közgyűlés megtartása nélkül is, kivéve a jelen Szabályzat
2.3.3. pontjában említett kérdés feletti határozat meghozatalát. Ebben az esetben a
határozat-tervezetet a közös képviselő a közgyűlési meghívó kiküldésének szabályai
szerint a tulajdonostársak tudomására hozza. A tulajdonostársak a tervezet elküldése
után a kiírásban szereplő határidőn belül – maximum 30 nap - a közös képviselő részére
írásbeli szavazatukat átadják. A határnapot követően beérkezett szavazatokat
érvénytelennek kell tekinteni.
2.4.21. A 2.4.20. pontban részletezett szavazólapot jól érthetően kell kiküldeni. Három
lehetőséget (igen, nem, tartózkodom) fel kell rajta tüntetni és a Tulajdonosnak ebből az
egyiket kell egyértelműen megjelölnie (bekarikázni, aláhúzni, mellette egy X-et elhelyezni)
és a szavazólapot aláírni. Az előzőekkel ellentétes szavazat érvénytelen.
2.4.22. A közös képviselő a határnapot követő 8 napon belül a hozzá időben beérkezett
szavazatokat összeszámolja és hitelesítteti a számolást az Ellenőrzési jogkör
gyakorlójával. A határozat érvényességénél figyelembe kell venni a mindenkor hatályban
lévő társasházi törvényt és a jelen SZMSZ szavazati mennyiségeinek az előírásairól szóló
részt. Ha a határozat érvényes, abból a közös képviselő kiadmányt készít, amelynek
érvényességi kelléke a közös képviselőnek az aláírása. Az írásbeli szavazás eredményét
a közös képviselő köteles legkésőbb 8 napon belül 2.4.4-es pont szerinti módon
kiértesíteni.
2.4.23. A 2.4.22. pontban nevesített értesítés melléklete egy, valamennyi tulajdonostárs
szavazatáról készített összesítés, amely tartalmazza a tulajdonostársak nevét, a
tulajdonukban álló öröklakás (egyéb önálló albetétű ingatlan) megjelölését, szavazati
arányuk (a közös tulajdonból albetétükhöz tartozó illetőség) megjelölését és valamennyi
szavazásra bocsátott kérdésben leadott szavazatukat (ideértve az igenlő és/ vagy
nemleges szavazatot, a tartózkodást és azt is, ha az illető tulajdonostárs nem szavazott
vagy szavazott ugyan, de szavazata érvénytelen, utóbbi esetben az érvénytelenség
okának megjelölésével).
2.4.24. A közös képviselő bármelyik tulajdonostárs és/vagy képviselője kérésére lehetővé teszi
számukra a betekintést a szavazólapokba. A szavazólapokról – a tulajdonostárs
költségére - másolat készíthető. Minthogy a közgyűlési szavazás is nyilvános, így az
írásbeli szavazás esetén benyújtott szavazólapokba való betekintés nem minősül a
tulajdonostársak személyiségi jogai megsértésének vagy adataival történő visszaélésnek.
-6-
A közös képviselő valamennyi szavazólapot köteles a határozatok könyvéhez csatolni és
megőrizni a határozat meghozatalától számított legalább 5 évig, és legfeljebb addig amíg
a határozat érvényben van.
2.4.25. A közgyűlési határozatnak meg kell felelnie a törvényi és más jogszabályi előírásoknak,
továbbá a társasházközösség alapító okiratának és a szervezeti-működési
szabályzatnak.
2.4.26. Amennyiben a közgyűlés határozata jogszabály vagy az alapító okirat, illetőleg a
szervezeti működési szabályzat rendelkezéseit sérti, vagy a kisebbség jogos érdekeinek
sérelmével jár, bármely tulajdonostárs keresettel kérheti a bíróságtól a határozat
érvénytelenségének megállapítását a határozat meghozatalától számított hatvan napon
belül.
3. Közös képviselő, illetőleg intézőbizottság
3.1. A közgyűlés a társasházközösség ügyeinek intézésére közös képviselőt, vagy
intézőbizottságot (elnököt és tagokat) választ. A közös képviselő megbízatása
határozatlan időtartamra szól. A közös képviselő újraválasztható. A közös képviselő
személyéről, felmentéséről vagy megbízatása meghosszabbításáról csak abban az
esetben lehet írásbeli szavazást tartani, ha korábban a határozati javaslatot közgyűlés
megtárgyalta.
3.1.1. A közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság feladat- és hatásköre megegyezik, a közös képviselőre vonatkozó szabályokat kell az intézőbizottságra is alkalmazni.
3.1.2. A közös képviselő jogosult a közösség képviseletének ellátására a bíróság és más
hatóság előtt is. E jogkörének korlátozása harmadik személlyel szemben hatálytalan.
3.1.3. A közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság elnöke jogkörében eljárva köteles:
- a közgyűlés határozatait előkészíteni és végrehajtani úgy, hogy azok a jogszabályok, a
Szervezeti és Működési Szabályzat és az alapító okirat rendelkezéseinek megfeleljenek,
- minden szükséges intézkedést megtenni az épület fenntartása és felújítása érdekében
- közölni és beszedni az egyes épületrészek tekintetében a tulajdonostársakat terhelő
6.1.4. pontban részletezett Díjakhoz való hozzájárulás összegét és érvényesíteni a
társasház ezzel kapcsolatos igényeit
- évenként mind a társasház, mind az egyes épületrészek tekintetében költségvetési
javaslatot és éves elszámolást készíteni,
- egyéb, a közgyűlés által ráruházott feladatokat elvégezni,
- valamennyi olyan intézkedést megtenni, amely a társasház működtetésével,
fenntartásával kapcsolatos, és az alapító okirat vagy az SZMSZ nem utalja a közgyűlés
kizárólagos hatáskörébe;.
- abban az esetben, ha az intézkedés, cselekedet megtétele a társasház vagy valamelyik
tulajdonostársat fenyegető veszély elhárítása vagy már bekövetkezett káresemény folytán
előidézett kár csökkentése érdekében szükséges, úgy a közös képviselő akkor is
megteheti azokat, ha az intézkedés, cselekedet jóváhagyása kizárólagos közgyűlési
hatáskörbe tartozik,
- köteles biztosítani a Társasház gazdálkodásának jogszerűségét és szabályszerűségét.
3.1.4. A közös képviselő által készített költségvetési javaslat tartalmazza
-a közös tulajdonnal kapcsolatos várható bevételeket és kiadásokat költségnemenként,
-a tervezett fenntartási és felújítási munkákat,
-7-
- a tulajdonostársak közös költséghez való hozzájárulásának összegét
tulajdonostársanként, ingatlan egységenként.
3.1.5. A közös képviselő által készített éves elszámolás és beszámoló a jogszabályoknak
megfeleljen és tartalmazza:
- a tervezett és tényleges kiadásokat illetve a ki nem fizetett számlákat költségnemenként
éves bontásban és a közös költség megosztásának a jelen szervezeti-működési
szabályzat szabályai szerinti bontásban, ezen belül a karbantartásokat az elvégzett
munkák részletezésében,
- a tervezett és tényleges bevételeket források szerint,
- a fenti két pont közötti különbözet záró egyenlegét a pénzkészletek kezelési helye
szerint részletezve,
- a tárgyévhez tartozó, a közösség egészét terhelő kötelezettségeket,
- a közös költséghez való hozzájárulás előírását és teljesítését tulajdonostársanként.
3.1.6. Az éves elszámolás elfogadása esetén a közgyűlés a közös képviselő tevékenységét
jóváhagyja, részére felmentvényt ad. Amennyiben a közgyűlés a beszámolót nem fogadja
el, az Ellenőrzési jogkör gyakorlójának jogában áll független könyvvizsgálót megbízni az
áttekintésre.
3.1.7. Amennyiben a tárgyév május 31-ig a közös képviselet nem tartja meg az elszámolásról és
a költségvetésről szóló közgyűlést, a szóban forgó közgyűlés megtartásáig nem tarthat
igényt díjazásra.
3.1.8. Amennyiben a közös képviselő jelen SZMSZ-ben meghatározott behajtási feladatokat
(tartozók nyilvántartása, fizetési felszólítás, közmű kizárás, stb.) határidőn belül nem
kezdeményezi, a határidő elmulasztásából fakadó károkért felelősséggel tartozik.
3.1.9. Amennyiben a közös képviselő a 3.1.8 pontban szereplő kárt nem téríti meg a
társasháznak 30 napon belül akkor az Ellenőrzési jogkör gyakorlója közgyűlést hívhat
össze a közös képviselő leváltásának és új megválasztásának a napirendjével. Ez
természetesen nem mentesíti a közös képviselőt a felelőssége alól.
3.2 A közös képviselő négy feladatot, négyféle szerepet lát el a képviselet teljesítése során.
Az úgynevezett tulajdonos-irányítóét, a házkezelői szakemberét, a könyvelőét, illetve a
pénztárosét.
3.2.1. A tulajdonos-irányító szerepében a tulajdonosok bizalmi megbízottjaként a tulajdonosok érdekében jár el. Ennek érdekében
- vezeti a közgyűlést;
- képviseli a közösséget harmadik személyekkel szemben, különös tekintettel a
közüzemekre, építő-szerelő vállalkozókra, bankokra, biztosítókra és más hivatalokra,
hatóságokra;
- szerződéseket köt – a közgyűlés által meghatározott keretek között – a közösség
nevében;
- részükre jogokat szerez és terhükre – a közgyűlés által meghatározott keretek között –
kötelezettségeket vállal,.
3.2.2. A házkezelés szerepkörében
- -rendszeresen ellenőrzi, ellenőrizteti illetve folyamatosan ellenőrzi, ellenőrizteti az épület műszaki állapotát;
- intézi a közösség pénzügyeit;
-8-
- tervezi a szükséges fenntartási-felújítási munkálatok elvégzését;
- a hirtelen jelentkező hibák elhárításához a hozzáértő szakembert, annak helyszínre
hívását megszervezi, ellenőrzi;
- a jogi problémák, megoldására erre szakosodott ügyvéddel kapcsolatot tart;
- a közgyűlési döntések előkészítéséhez alternatívákat ad a hozzájuk tartozó
következmények bemutatásával;
- szakszerű tevékenységének eredményeként a költségeket ésszerű szinten tartja.
3.2.3. A könyvelő szerepében
- elvégezteti vagy elvégzi a társasház gazdálkodásával kapcsolatos – a Számviteli
törvényben és más jogszabályban előírt – könyvelési feladatokat
3.2.4. A pénztáros szerepében naprakészen elvégzi a Számviteli törvényben és a más
idevonatkozó jogszabályban előírt alábbi feladatokat.
- a pénztári okmányok naprakész vezetése;
- a beérkezett számlák nyilvántartása – átutalások elkészítése;
- a számlák, pénzügyi és egyéb okmányok előkészítése könyveléshez;
- ki- és befizetések okmányolása;
- fizetési határidők figyelemmel kísérése, betartása;
- okmányok tárolásához történő lefűzése;
- okmányellenőrzések előkészítése;
- a közgyűlések előkészítésének segítése, közreműködés az éves beszámoló
előkészítésénél.
3.2.5. A fentieken túlmenően, ezekhez kapcsolódva a közös képviselő feladatkörébe tartozik
- a társasház folyamatos és rendszeres takarításának megszervezése és ellenőrzése;.
- a kert gondozásának folyamatos megszervezése és ellenőrzése;
- a társasház fenntartási, felújítási, szakhatóságok által végzett felülvizsgálati munkáinak
szervezése és ellenőrzése.
3.2.6. A Közös Képviselő jogosult a társasház nevében
- peres ügyekben a társasház képviseletét ellátó jogi képviselőt megbízni;
- a lakóépületekre vonatkozó tűzvédelmi szabványok betartása és folyamatos ellenőrzése
céljából tűzvédelmi mérnököt, tűzvédelmi megbízottként alkalmazni;
- szakértői bevonást igénylő műszaki kérdésekben szakértőt alkalmazni;
- előre tervezett nagyobb felújítási munkáknál, közigazgatási hivatali névjegyzéki
bejegyzéssel rendelkező szakirányú végzettségű műszaki ellenőrt alkalmazni.
3.2.7. Közös képviselő jogosult önállóan dönteni az üzemeltetés, karbantartás keretén belül az éves tervben elfogadott munkák alvállalkozóiról, azok felmentéséről és újakkal való szerződésről, valamint a terven felüli illetve rendkívüli munkák, hibák elhárításáról 100.000,- Ft/alkalom összeghatárig.
(*...)
3.2.8. Közös képviselő a számvizsgáló bizottság egy tagjának írásos jóváhagyásával dönthet az éves terven felüli,300.000,- Ft/alkalom összeget meg nem haladó fenntartási, felújítási, karbantartási munkák elfogadásával kapcsolatban.
(*...)
3.2.9. Éves terven felüli, 300.000,- Ft-ot meghaladó kiadással kapcsolatban a közgyűlés
jóváhagyása szükséges.
-9-
4. Ellenőrzési jogkör gyakorlója
Számvizsgáló Bizottság és a könyvvizsgálatot és a gazdasági ellenőrzési feladatot ellátó személy
4.1 Ellenőrzési jogkör gyakorlója a társasház gazdálkodásának, pénzügyi tevékenységének legfőbb ellenőrző szerve.
4.1.1. Ellenőrzési jogkör gyakorlója lehet
számvizsgáló bizottság (továbbiakban SZB) vagy felhatalmazható tulajdonos, vagy a számvitelről szóló törvény szerinti könyvviteli szolgáltatás végzésére jogosult szolgáltató vagy okleveles könyvvizsgálói képesítéssel rendelkező és a számvitelről szóló törvény szerinti nyilvántartásban szereplő (a továbbiakban: regisztrált) személy vagy olyan gazdálkodó szervezet is megbízható, amelynek van ilyen tagja vagy alkalmazottja.
A gazdálkodó szervezet megbízásakor a gazdasági ellenőrzést segítő természetes személyt is meg kell nevezni.
4.1.2. Számvizsgáló bizottság minimum három tagját a közgyűlés, elnökét pedig a bizottság
tagjai maguk közül választják ki, döntéseiket egyszerű szótöbbséggel hozzák meg.
4.2.1. Ellenőrzési jogkör gyakorlója bármikor:
- ellenőrizheti a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság ügyintézését,
havonta ellenőrizheti a közösség pénzforgalmát;
- véleményezi a közgyűlés elé terjesztett javaslatot, így különösen a költségvetést és az
elszámolást, valamint az alapító okirat, illetőleg a szervezeti működési szabályzat által
meghatározott értékhatár felett a bemutatott számlákat;
- javaslatot tesz a közös képviselő, intézőbizottság elnöke és tagjai személyére és
díjazására;
- összehívja a közgyűlést, ha a közös képviselő vagy intézőbizottság elnöke az erre
vonatkozó kötelezettségeinek nem tesz eleget.
4.2.2. Ellenőrzési jogkör gyakorlója az ellenőrzési időpontjáról egyeztet a közös képviselővel legalább a tervezett ellenőrzési napot megelőző 5 munkanappal.
Amennyiben a gazdálkodás tekintetében a számvizsgáló bizottság illetve a közös képviselő között ellentétek merülnek fel, a Társasház közgyűlési határozat alapján saját költségén független könyvvizsgálót vesz igénybe, és az elszámolást a szakemberrel vizsgáltatja meg. A szakértői vélemény eredményét haladéktalanul a legközelebbi közgyűlésen a tulajdonostársakkal a közös képviselőnek illetve ennek hiányában a számvizsgáló bizottságnak kell közölnie.
4.3. Ellenőrzési jogkör gyakorlójának ellenőrzési jogkörébe tartoznak a következő
kérdésekben való állásfoglalások:
- a közös képviselő által készített költségvetési javaslat alakilag megfelel-e a
követelményeknek, a szervezeti működési szabályzatban, közgyűlési határozatban
előírtaknak, tartalmilag kellően szolgálja-e a közgyűlési döntés megalapozását;
- a közös képviselő által hozott döntések a közösség érdekeit szolgálták-e;
- az elszámolás a tényleges kiadásokat és bevételeket tartalmazza-e;
- a közös költséghez való hozzájárulás felosztása megfelel-e az alapító okirat, szervezeti
működési szabályzat előírásainak, a közgyűlési határozatoknak;
- a pénzügyi helyzetjelentés a valós képet mutatja;
- a könyvvezetési kötelezettség és a bizonylati fegyelem az előírásoknak megfelelően
történik-e;
- a pénzkezelés szabályainak megfelelően történnek-e a ki- és befizetések;
- - társasház által kibocsátott számlák alakilag, tartalmilag megfelelőek-e;
- a munkabér, megbízási díjak számfejtése megfelelően történtek-e
-10-
-az adóhatósági, társadalombiztosítási befizetések, nyilvántartások, bevallások határidőre az előírásoknak megfelelően történtek-e;
- a kint lévő tartozások behajtására az intézkedések szabályosan és az előírtak szerinti
időben megtörténtek-e;
- műszaki kérdésekben véleményez.
4.3.1. Ellenőrzési jogkör gyakorlója tevékenységéről, az ellenőrzéséről és annak értékeléséről, az ellenőrzés során nyert tapasztalatairól köteles beszámolni a közgyűlésnek. Ellenőrzési megállapításait köteles megfelelően dokumentálni.
4.3.2. Ellenőrzési jogkör gyakorlójának (tagjainak) jelölése megválasztása, ellenőrzése,
számonkérése, visszahívása a közgyűlésen keresztül a tulajdonostársak feladata és
felelőssége. Amennyiben a társasházban az ellenőrzési jogkör gyakorlója nem, vagy nem
megfelelően működik, azért a közös képviselő nem tehető felelőssé. A közös képviselő
legfőbb ellenőrzési szerve a közgyűlés. A közös képviselő és az ellenőrzési jogkör
gyakorlójának véleményeltérése esetén a szakmai döntés joga és felelőssége a közös
képviselőnek van, az ellenőrzési jogkör gyakorlója erről jegyzőkönyvet vehet fel, és
tájékoztathatja a soron következő közgyűlést, illetve amennyiben az ügy súlya ezt
megkívánja, rendkívüli közgyűlés összehívását kezdeményezheti.
4.4 A könyvvizsgálatot és a gazdasági ellenőrzési feladatot ellátó személy
4.4.1. A társasház-közösség éves pénzügyi forgalma meghaladja a tízmillió Ft-ot, és az alapító
okirat szerint külön tulajdonban lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek
száma meghaladja az ötvenet, ezért az ellenőrzési jogkör gyakorlója, illetőleg
számvizsgáló bizottság (a továbbiakban együtt: ellenőrzési jogkör gyakorlója)
feladatainak az ellátásának a segítésére - különösen az éves elszámolás és a
költségvetési javaslat előzetes véleményezésére - legalább regisztrált mérlegképes
könyvelőt, vagy annál magasabb számviteli képesítéssel bíró és ebbéli minőségében
regisztrált személyt, vagy gazdasági társaságot (a továbbiakban: gazdasági ellenőrzést
segítő személy) lehet igénybe venni. Gazdasági ellenőrzési feladatot ellátó személyt az
ellenőrzési jogkör gyakorlójának feladata kiválasztania.
4.4.2. Nem lehet gazdasági ellenőrzést segítő személy a társasházban tulajdonostárs,
haszonélvező, más használó, a közös képviselő (az intézőbizottság elnöke, tagja), a
számvizsgáló bizottság elnöke, tagja és ezek közeli hozzátartozója [Ptk. 685. § b) pont], e
minősége fennállása alatt és annak megszűnésétől számított egy évig.
4.4.3. Az ellenőrzési feladatot az ilyen tevékenység folytatására jogosult könyvvizsgáló cég is
elláthatja. A könyvvizsgáló cég megbízásakor a könyvvizsgálatot végző természetes
személyt (kamarai tag könyvvizsgálót) is meg kell nevezni. Ebben az esetben a fenti
összeférhetetlenségi előírások a természetes személyre (kamarai tag könyvvizsgálóra)
vonatkoznak.
4.4.4. A gazdasági ellenőrzést segítő személy betekinthet a közösség pénzforgalommal
kapcsolatos irataiba, a közös képviselőtől (az intéző bizottság elnökétől) és az ellenőrzési
jogkör gyakorlójától felvilágosítást kérhet. Feladata különösen a társasház befektetett
eszközeinek, készletállományának, pénzeszközeinek, követeléseinek és
kötelezettségeinek, pénzmaradványának és eredményének vizsgálata.
4.4.5. A gazdasági ellenőrzést segítő személy köteles megvizsgálni a közgyűlés elé terjesztett
éves beszámolót és a költségvetési javaslatot abból a szempontból, hogy azok valós
adatokat tartalmaznak-e, illetve megfelelnek-e a jogszabályok előírásainak, továbbá -
különösen az adósságot keletkeztető kötelezettségvállalások tekintetében - köteles a
pénzügyi helyzetet elemezni.
-11-
4.4.6. A gazdasági ellenőrzést segítő személy tanácskozási joggal vesz részt a
pénzforgalommal kapcsolatos közgyűlési napirendi pont tárgyalásán, amelyre őt a közös
képviselő (az intézőbizottság elnöke) köteles meghívni. A könyvvizsgáló véleményéről
írásban köteles tájékoztatni a közgyűlést, amelyet a meghívóhoz mellékelni kell; az e
körbe tartozó napirendi pontokról a könyvvizsgáló véleményének hiánya esetén érvényes
közgyűlési határozat nem hozható.
4.4.7. Ha a gazdasági ellenőrzést segítő személy tudomást szerez a közösség vagyonának
várható jelentős csökkenéséről és más olyan tényről, amely társasházi tisztségviselő
törvényben meghatározott felelősségre vonását vonhatja maga után, köteles a közgyűlés
összehívását kérni a közös képviselőtől (az intézőbizottság elnökétől).
5. Bankszámla feletti rendelkezés
5.1. Bankszámla nyitáshoz, illetve az arról történő kifizetésekhez (utaláshoz,
készpénzfelvételhez), valamint hitelfelvételhez a 3. pontban szereplő Közös képviselő
illetve Intéző bizottság és a 4. pontban szereplő Ellenőrzési jogkör gyakorlóinak tagjai
közül legalább 1 – 1 személy hozzájárulása szükséges.
(*...)
5.2. Bankszámla egyéb módosításihoz (számla csomag váltás, betét lekötés-, feltörés,
számlák közötti átvezetés, információ lekérés, számla másolat kérés, kivonatok postázási
címének megváltoztatása, kivonatok gyakoriságának megváltoztatása) önállóan a közös
képviselő is jogosult intézkedni, még akkor is ha ennek a szolgáltatás módosításnak,
igénylésnek a banknál díja van.
(*...)
6. Közös költségre, közmű díjakra vonatkozó szabályok
6.1. A tulajdonostársak a közös tulajdonból a tulajdonukban lévő tulajdoni hányad arányában viselik a közös költséget és járulnak hozzá az alapok képzéséhez. Tulajdonostársak és a kizárólagos használati joggal rendelkezők a közös költséget, kamatot, felújítási alapot, rezsi elszámolásból, felszólításból, vagy bármely, a Társasház nevében a Közgyűlés vagy a Szervezeti és Működési Szabályzatban előírt fizetési kötelezettségéből keletkező előírást (továbbiakban: Díjak) átutalással vagy csekken a Társasház számlájára kötelesek teljesíteni. Csekkel fizetőknek kell viselniük a csekkes fizetés költségeit.
6.2. A Díjak a Társasház fenntartásával és működésével kapcsolatos kiadások összessége.
Összegéről, nagyságáról, esedékességéről a Szervezeti és Működési Szabályzat
rendelkezik, illetve a közgyűlés határoz.
6.3. A Díjak meg nem fizetéséből eredő tartozásért (továbbiakban: Tartozás) az albetét
mindenkori tulajdonosa(i) vagy a kizárólagos használati joggal rendelkező(k) felel(nek).
6.4. A késedelmi kamat a határidőn belül történő előirányzat teljesítésének az elmaradása
következtében felszámított büntető kamat.
6.5. Egy albetéthez tartozó társtulajdonosok díjfizetési kötelezettsége osztatlan és
egyetemleges. A tulajdonos vagy társtulajdonosok által a díj-, illetve díjfizetési
kötelezettség átruházására, megosztásra vonatkozó nyilatkozat semmis, kivéve az erre
vonatkozó jogerős bírósági végzést.
6.6. Késedelmi kamat kamatperiódusa havi, fordulónapja minden hónap utolsó napja, mértéke a fordulónapon a jegybanki alapkamat kétszerese.
-12-
6.7. Késedelmi kamatszámítás alapja: a tulajdonos tulajdonainak összességére a
fordulónapon kimutatott tőketartozás, csökkentve a tulajdonos tulajdonaira a
kamatszámítás hónapjában esedékes előirányzatok mértékével.
6.8. Tőketartozás: a tulajdonos tulajdonaira a fordulónappal bezárólag kimutatott előírások és jóváírások halmozott egyenlege csökkentve a fordulónapot megelőzően már felszámított késedelmi kamat mértékével.
6.9. Késedelmi kamat számítás hatóköre: késedelmi kamattal azok a tulajdonosok terhelhetők, akiknél a késedelmikamatszámítás alapjának mértéke meghaladja a késedelmi kamat számítás hónapjában esedékes díjfizetési kötelezettség mértékét.
6.10. Az elfogyasztott víz mennyiségét adott hónap 5-ig kell leolvasni a gondnoknak, majd 8
napon belül a közös képviselőnek elkészíteni az elszámolást és hirdetményként - ami
tartalmazza a lakás számát (épület, emelet, ajtó), a fizetendő közös költséget, illetve az
elmúlt hónap vízdíját – kifüggeszteni. A vízdíjat hirdetmény hónapjában kell befizetni és
azt arra a hónapra is kell könyvelni. Továbbá aki kéri, csekket kap a befizetendő
összegekről.
6.11. Amely Tulajdonos nem átutalással akarja teljesíteni a fizetendő Díjat az kitöltetlen csekket a gondnoktól igényelhet. Csekkel fizetőknek kell viselniük a csekkes fizetés mindenkori banki költségeit, amely jelenleg 200 Ft/alkalom. (Célszerű eleve 200 Ft-tal többet fizetni alkalmanként.)
6.12. A tulajdonostársak negyedévente kapnak értesítőt az egyenlegükről e-mailben vagy levélszekrényükbe történő kézbesítés útján vagy írásbeli kérésükre postán.
A Díjak határidőben történő megfizetése, mint a tulajdonostársakra vonatkozó kötelezettség, független az értesítés sikerességétől.
Késedelmes fizetés esetén (legalább 5.000,- Ft feletti) a közös képviselő 8 napos fizetési
határidő mellett tértivevényes fizetési felszólítást küld a tulajdonostárs részére, melyben
felhívja Tartozásának rendezésére.
(*... )
Eredménytelen felszólítás esetén a fizetési felszólítást megismétli.
(A fizetési felszólításokat a mindenkor hatályos jogszabályokban meghatározott feltételek szerint kell kézbesítettnek tekinteni.) A felszólítások díját a közgyűlés 2.500,- Ft/alkalomban határozza meg.
A felszólítások eredménytelensége esetén a közös képviselő jogi eljárást kezdeményez a tulajdonostárs ellen, melynek során ügyvédet bíz meg, akivel fizetési meghagyást kezdeményeztet.
6.13 Ha a tulajdonostárs egy adott albetétjére, vagy egy adott kizárólagos használati jogára
vonatkozóan a tartozása meghaladja a mindenkori érvényben lévő Társasházakról szóló
törvényben meghatározott minimum feltételek szerinti közös költség mértékét (jelenleg 3
hónap), a közös képviselő jelzálogot jogosult bejegyeztetni a tulajdonostárs albetétjére. A
jelzálog mértékét három havonta a tartozás mértékéhez igazíthatja.
6.14. Amennyiben a tulajdonostárs Tartozása eléri az 500.000,- Ft-ot, úgy a közös képviselőnek lépéseket kell tennie az albetét árverésre bocsátása érdekében.
6.15. Amennyiben egy tulajdonostárs fizetési késedelembe esik, lehetősége van egy egyszeri
részletfizetési kérelem beadására, melyet a számvizsgáló bizottság írásos jóváhagyása
mellett a közös képviselő el kell fogadjon. Ebben az esetben a tulajdonos mentesül az
ezzel kapcsolatos szankciók alól addig, ameddig a részletfizetési megállapodást betartja.
6.16. A tulajdonostársak befizetéseit a Díjak tekintetében az alábbi sorrendben kell
kiegyenlíteni:
- kamat, 2. ügyvédi költség, fizetési felszólítások díja, rezsi költség, célbefizetés, egyéb
előírás, közös költség.
-13-
6.17. Ha a jelzálogjog bejegyzés alapjául szolgáló Tartozás kiegyenlítésre került, a közös
képviselő köteles a jelzálog törléséhez szükséges engedélyt kiadni. A földhivatali törlési
eljárás ügyintézése az érintett tulajdonostárs feladata, melynek költségei is őt terhelik.
6.18. Tulajdonostársak kötelesek a lakásukhoz tartozó vízórákat, ha azok bármelyike elromlik, minél hamarabb megjavíttatni. A nem mért időszakra a Tulajdonosnak az átlagfogyasztás háromszorosát kell felszámolni.
6.19. Amennyiben tulajdonátruházás esetén a tulajdonátruházás időpontjában a közös képviselő a lakáson közös költség hátralékot tart nyilván, úgy a későbbiekben azért a régi és az új tulajdonos egyetemlegesen felel.
A közös képviselő nem felel az ebből származó károkért, amennyiben felek nem rendelkeznek a közös képviselő által az adásvétel időpontjára kiállított úgynevezett nullás igazolással, mely tartalmazza, hogy az adott időpontban a közös képviselő a külön tulajdonú albetéten nem tart nyilván tartozást.
A tulajdonátruházás során a nullás igazolás kikérése, illetve a közös képviselőnél történő eljárás az eladó tulajdonos feladata, annak hitelességét a vevő vagy igazolt jogi képviselője ellenőrizheti.
A tulajdonátruházás tényét a közös képviseletnél a vevőnek és az eladónak egyaránt be
kell jelentenie 15 napon belül. A közös költség folyószámlán nyilvántartott egyenlegéről a
közös képviselő az új tulajdonost a szerződés vagy előszerződés bemutatása esetén
tájékoztathatja, ennek hiányában csak a nyilvántartott tulajdonosnak ad ki adatokat.
6.20. Tulajdonosoknak figyelembe kell venniük, hogy a nullás igazolás nem tartalmazza az
utolsó elszámolási időszak óta keletkezett vízdíjat. A tulajdonátruházáskor a fentiekben
előírtakról a régi tulajdonosnak az új tulajdonos(oka)t tájékoztatnia kell, aminek
elmaradásáért a közös képviselő és a társasház nem felel.
6.21. A fentieket a nem lakáscélú külön tulajdonú helyiségekre illetve a kizárólagos használati joggal rendelkezőkre is értelemszerűen alkalmazni kell.
7. A külön tulajdonban lévő épületrészek költségeinek viselése
7.1. A külön tulajdonban lévő épületrészek fenntartásával járó munkálatok elvégzésének
kötelezettsége illetve az előbbi munkálatok valamennyi költsége, azok mindenkori
tulajdonosát terheli. Az egyes külön tulajdoni lapon nyilvántartott ingatlanok tulajdonosai
kötelesek ingatlanjukat a Lakóház berendezésének, külső megjelenésének színvonalán
fenntartani.
7.2. Ha az érdekelt tulajdonostárs a fenti pontban írt kötelezettségét nem teljesíti, a szükséges intézkedést a mulasztó tulajdonostárs terhére és költségére a közös képviselő megteheti.
8. A külön tulajdonnal kapcsolatos alapvető jogok és kötelezettségek
8.1. A tulajdonostársat külön tulajdona tekintetében megilleti a birtoklás, a használat, a
hasznok szedésének és a rendelkezésnek a joga; a tulajdonostárs e jogait azonban nem
gyakorolhatja a többi tulajdonostárs joga és törvényes érdeke sérelmével.
8.2. Jelen szervezeti-működési szabályzat meghatározza a külön tulajdonban lévő lakás
használatának, hasznosításának szabályait a lakóépület céljának, működésének
megfelelően.
8.3. A tulajdonostárs köteles rendeltetésszerűen használni az ingatlanját, valamint fenntartani a külön tulajdonában álló lakást vagy nem lakás céljára szolgáló helyiséget.
-14-
8.4. A tulajdonostárs köteles a szükséges intézkedést megtenni ahhoz, hogy a vele együtt
lakó személy, valamint az, akinek lakása vagy helyisége használatát átengedte, betartsa
a jelen SZMSZ és benne a Házirend valamennyi rendelkezését.
8.5. A tulajdonostárs köteles lehetővé tenni és tűrni, hogy a külön tulajdonú lakásába a
közösség megbízottja a közös tulajdonban álló épületrészekkel, berendezésekkel
összefüggésben a szükséges ellenőrzés, valamint a fenntartási munkák elvégzése
céljából arra alkalmas időben, illetőleg a bentlakó szükségtelen háborítása nélkül
bejuthasson.
8.6. A tulajdonostárs köteles a lakásában tervezett építkezésről értesíteni a közös képviselőt vagy az intézőbizottság elnökét, továbbá a hirdetmény formájában az adott ingatlan elhelyezkedése szerint lépcsőházban élőket. Köteles jelezni a munka kezdő és várható befejező időpontját.
8.7. Az építtető tulajdonostárs a lakásában tervezett építkezés megkezdéséhez a
tulajdonostársak 4/5-ének írásbeli hozzájáruló nyilatkozatát köteles beszerezni, ha a
munka az alapító okiratban közös tulajdonként megjelölt épületrészt - megközelítésen
anyagmozgatáson kívül - érinti.
8.8. Az építtető tulajdonostárs a többi tulajdonostárs hozzájáruló nyilatkozatának beszerzése nélkül jogosult a lakásában tervezett építkezés elvégzésére, ha a munka az alapító okiratban közös tulajdonként meghatározott épületrészt nem érinti.
8.9. Az építtető tulajdonostárs a lakásában tervezett olyan építkezés megkezdéséhez, amely miatt az alapító okiratot nem kell módosítani, de a munka az alapító okiratban közös tulajdonként megjelölt épületberendezésre történő csatlakozással vagy a közös épületrész, épületberendezés műszaki állapotának megváltozásával jár együtt, az épület biztonságának, állékonyságának megőrzése érdekében köteles az ilyen munkával közvetlenül érintett tulajdonostársak tulajdoni hányada szerinti legalább kétharmadának írásbeli hozzájáruló nyilatkozatát beszerezni.
8.10. Ha a jelen bekezdésben említett - az építésügyi hatóság jogerős és végrehajtható építési engedélye alapján elvégzett, bejelentés alapján végezhető építési tevékenység esetén a munka elvégzését igazoló hatósági bizonyítvánnyal nyugtázott - munka olyan lakás-megosztást, illetőleg lakásösszevonást eredményez, amelynek alapján a többi tulajdonostárs alapító okiratban meghatározott tulajdoni hányada változatlan marad, a közgyűlés az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával az alapító okiratot módosíthatja.
8.11. A változás ingatlan-nyilvántartásban történő bejegyzésének feltétele, hogy az építtető tulajdonostárs az építésügyi hatóság jogerős és végrehajtható használatbavételi engedélyét, bejelentés alapján végezhető építési tevékenység esetén pedig a munka
elvégzését igazoló hatósági bizonyítványt az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz csatolja.
8.12. A tulajdonostárs köteles a közös képviselőnek bejelenteni, külön tulajdona tekintetében a
tulajdonosváltozást - 15 napon belül -, lakcímét, az ingatlan-nyilvántartásban bárki által
megtekinthető személyes adatát, illetőleg a jogi személy nyilvános adatait, a külön
tulajdonát bérlő, használó személy (a továbbiakban: bérlő) adatait, haszonélvezettel
terhelt tulajdon esetében a haszonélvező(k) személy(ek) nevét. Nem kötelező,
ugyanakkor ajánlott a különböző értesítések, hirtelen megoldandó problémák
elhárításának gyorsabb ügyintézése érdekében további elérhetőségek megadása a közös
képviselőnek. (telefonszám, emailcím).
-15-
8.13. A közös képviselő a Szervezeti és Működési Szabályzat jelen pontjának elfogadásával,
felhatalmazást kap arra, hogy a fenti 8.12. pontban írt adatokról nyilvántartást vezessen.
A közös képviselő a nyilvántartásba vett adatokról kizárólag a közüzemi szolgáltatók,
valamint a Btk. 137. § szerinti hivatalos személyek részére adhat tájékoztatást.
9. A birtoklás, használat, hasznosítás, rendelkezés, valamint a tulajdonjog védelme
9.1. A tulajdonost megilleti a birtoklás, használat, hasznosítás és a rendelkezés joga
(mindegyik tulajdonostárs a külön tulajdona tekintetében a másik tulajdonostárs
hozzájárulása nélkül szabadon köthet bérleti vagy más szerződést, engedhet használati
jogot, szolgalmat, ameddig az előbbi szerződések, rendelkezések nem sértik a másik
tulajdonostárs(ak) jogait, törvényes érdekeit). A tulajdonostárs külön tulajdonát
kizárólagos birtokában tarthatja, használhatja és hasznosíthatja.
9.2. A külön tulajdonban lévő épületrészt csak a társasház céljának és működésének
megfelelően lehet használni. A használat nem sértheti a másik tulajdonostárs jogát és
törvényes érdekét.
9.3. A tulajdonostárs külön tulajdonával, az ahhoz elválaszthatatlanul tartozó közös tulajdoni
hányaddal szabadon rendelkezhet. Tulajdonátruházás, valamint öröklés esetében a
jogutódot a jogelőd jogai illetik meg és terhelik kötelezettségei. Tulajdonátruházás
esetében az átruházó által nem rendezett, a társasházközösséggel szemben fennálló
tartozásokért az átruházó és jogutódja egyetemlegesen felel. A tulajdon-átruházást a
közös képviselőnek be kell jelenteni 15 napon belül.
9.4. A tulajdonostárs köteles a lakást fenntartani, a szükséges felújításokat elvégeztetni, illetve a lakás fenntartásával kapcsolatban úgy eljárni, hogy abból az érintett tulajdonostársaknak kára ne származzék, illetve a környező lakások értékére hátrányos hatást ne gyakoroljon;
9.5. A tulajdonostárs köteles szükséges intézkedést megtenni ahhoz, hogy a vele együttlakó személy, valamint az, akinek lakása használatát átengedte, megismerje és betartsa a jelen SZMSZ-ben és a Házirendben foglaltakat.
9.6. Ha a közös képviselő bármilyen a Házirend, illetve a normális együttélés szabályait sértő viselkedésről bejelentést kap, érdemi vizsgálat nélkül felszólítást kell küldenie az illetékes részére.
9.7. A Házirend betartása a Társasház valamennyi tulajdonosára nézve kötelező. Az ebben lévő kötelezettségek, feladatok betartásának ellenőrzése egyrészt a tulajdonostársak, másrészt a gondnok, harmadrészt a közös képviselő joga és feladata. Az abban foglaltak megszegése esetén az érintettel szemben bármely tulajdonostárs felléphet az illetékes
hatóságoknál.
Ennek eredménytelensége esetén a további eljárás tekintetében a közös képviselő
javaslata alapján a közgyűlés határoz.
9.8. A közös területek kapcsán büntetőügy gyanújának felmerülése vagy hatósági intézkedést maga után vonó esetben közös képviselőnek nem csak joga, hanem kötelessége is az esetet annak tudomásra jutásától számított 3 munkanapon belül a megfelelő hatóságok illetve rendvédelmi szervek irányába bejelenteni. Gyermekek vagy cselekvőképességükben akadályozottak Házirendet sértő magatartásáért, az általuk okozott kárért, a törvényes képviselőjük felel.
9.9. A tulajdonostársak egymás közti - a Házirend be nem tartásából fakadó - vitáikban nem a közös képviselő, hanem a megfelelő hatóságok illetve rendvédelmi szervek az illetékesek.
-16-
9.10. Az a tulajdonos, aki a Társasházban lévő ingatlanját bérbe adja, köteles az Alapító
Okiratot, Szervezeti és Működési Szabályzatot illetve a Házirendet a bérlőjével
megismertetni és annak betartását írásban elfogadtatni, a betartás tényét pedig
rendszeresen és fokozottan ellenőrizni. A bérbeadó tulajdonos felel bérlőjének e
szabályzattal kapcsolatos magatartásáért. A bérbeadó köteles felmondani azon
bérlőjének, aki másodszori hivatalos felszólítása ellenére sem hajlandó a Házirendet
betartani. Amennyiben másodszori nem kifogásolt, vagy tanukkal alátámasztott felszólítás
után a Tulajdonos bérlője a Házirendet továbbra sem tartja be és tulajdonos a bérlőnek
nem mond fel, köteles a bérlő bent lakásásig kétszeres közös költséget fizetni!
9.11. Tulajdonos köteles lehetővé tenni és tűrni, hogy a külön tulajdonú ingatlanjába a
közösség megbízottja a közös tulajdonban álló épületrészekkel, berendezésekkel,
gépészeti hálózattal összefüggésben a szükséges ellenőrzés, a rendkívüli káresemény
vagy veszélyhelyzet fennállása miatt a ingatlanon belül szükséges hibaelhárítást a
bentlakó szükségtelen háborítása nélkül. Hibaelhárítás esetén a tulajdonos 24 órán belül,
ellenőrzés esetén 1 héten belül, míg a többi tulajdonostársat is érintő felújítás során a
tulajdonostársakkal együttműködve, az egyeztetett időpontban köteles a bejutást
biztosítani, valamint a fenntartási munkák elvégzése céljából arra alkalmas időben
bejuthasson a tulajdonostárs, a bentlakó szükségtelen háborítása nélkül.
10. Közös tulajdonban lévő telek, épületrészek birtoklása, használata
10.1. Az épülethez tartozó telek és közös tulajdonban álló épületrészek birtoklására és
használatára – a jogszabályok és hatósági rendelkezések keretei között – a
tulajdonostársak mindegyike jogosult, e jogát azonban egyik sem gyakorolhatja a másik
birtok-, használat jogának vagy érdekének sérelmére.
11. Egyéb rendelkezések
11.1. Érintésvédelemmel kapcsolatos előírások
11.1.1. Kommunális és Lakóépületek Érintésvédelmi Szabályzatáról (KLÉSZ) szóló 8/1981. (XII.
27.) IpM rendelet előírja, hogy a lakó és egyéb épületekre, fogyasztási helyekre, illetve
fogyasztói vezeték hálózatra és ezek tulajdonosaira, kezelőjére, üzemeltetőjére
alkalmazni kell a KLÉSZ mindenkor hatályban lévő rendelkezéseit.
11.1.2. A KLÉSZ az ingatlan kezelő (Közös Képviselő – IB elnök) feladatai köré utalja az épület
villamos vezetékeinek rendszeres ellenőrzéséről, karbantartásáról szükség szerinti
javításáról való gondoskodást.
11.1.3 Az érintésvédelmi ellenőrzésnek két módja van:
- Szerelői ellenőrzés: Legalább villanyszerelői szakképzettségű személlyel kell végeztetni
a mindenkor érvényben lévő törvény szerint - jelenleg 6 évenként. A vizsgálat eredményét
írásban kell rögzíteni. A bizonylat a következő ellenőrzésig megőrizendő.
- Szabványossági felülvizsgálat: A felülvizsgálat magában foglalja a szerelői ellenőrzést,
de azon túl olyan minősítő dokumentumot is jelent, amely számszerű mérési adatokat,
azok értékelését és összefoglaló minősítését is tartalmazza. A minősítő dokumentációt
csak megfelelő szakképesítéssel és szakvizsgával rendelkező szakember készítheti,
megrendelés szerint. A szabványossági felülvizsgálatot a mindenkor érvényben lévő
törvény szerint - jelenleg 9 évenként - kötelező elvégeztetni.
11.1.4 Az épület villámhárító berendezésének felülvizsgálatát szintén a mindenkor érvényben
lévő törvény szerint - jelenleg 9 évenként - kell elvégeztetni, kivéve, ha azon sérülést,
-17-
erős korróziót vagy villámcsapást észlelnek. Ez esetben a felülvizsgálatot (és a
helyreállítást) soron kívül el kell végeztetni.
11.2. Tűzvédelmi előírások
11.2.1. A társasház biztonságos üzemeltetéséhez hozzátartozik a tűzvédelmi előírások
betartása, betarttatása, az épület tartozékaként meglévő tűzoltó-felszerelések,
berendezések, tűzi víz vezeték időszakos felülvizsgálata, karbantartása, a hiányok
szükség szerinti pótlása.
11.2.2. A tűzvédelemről szóló tőrvény meghatározza a magánszemélynek, a lakóépületben
élőknek legfontosabb tűzvédelmi feladatait, így többek között a lakásra, járműre, gépekre,
berendezésekre, az anyagok használatára vonatkozó tűzvédelmi szabályokat, valamint
megköveteli e szabályok ismeretét és betartását. A tűzvédelmi ellenőrzés
végrehajtásához lehetőséget kell biztosítani minden tulajdonosnak. Így többek között a
tűzvédelmi törvény 15.§.-ban foglaltak alapján a magánszemélyek is kötelesek
gondoskodni arról, hogy lakásuk villamos hálózatának tűzvédelmi felülvizsgálatát az
Országos Tűzvédelmi Szabályzat (OTSZ) alapján időszakonként elvégeztessék. A
lakások a „D” tűzveszélyességi osztályba tartoznak, így azok villamos hálózatának
tűzvédelmi felülvizsgálatát a tulajdonosok a mindenkor érvényben lévő törvény szerint -
jelenleg 9 évenként - kötelesek elvégeztetni.
11.2.3. Az OTSZ előírása szerint írásban kell kidolgozni az épületre vonatkozó, tűzvédelmi
használati szabályokat, előírásokat, a lakók riasztásának módját és a menekülés
lehetséges módozatait valamint a felszerelt tűzvédelmi eszközök használatára vonatkozó
előírásokat.
11.2.4. A fentiekben foglaltakat a tulajdonosok és bérlők részéről egyaránt kötelező betartani.
-18-
Házirend
1. Házirend célja és hatálya
1.1. A házirend célja a társasházi együttélés követelményeinek érvényesítése, a lakások a
külön és közös tulajdonú helyiségek rendeltetésszerű használatának, a tulajdon
védelmének, az épület állagmegóvásának, a tulajdonostársak egymás iránti kölcsönös
megbecsülésének, nyugalmának és pihenésének, a ház tisztaságának és rendjének
biztosítása. A házirend mindezeken kívül meghatározza a más jogszabályokban nem
rögzített elvárásokat és kötelezettségeket.
1.2. A házirend, ugyanúgy, mint az SZMSZ bármely rendelkezése, kiterjed minden a
társasházban található, külön tulajdonban álló lakás, és nem lakás céljára szolgáló
helyiségre, a közös tulajdonú ingatlan- és épületrészre, helyiségre, illetve beépítetlen
ingatlanrészre és mindazon személyekre, akik azt bármilyen jogcímen használják, állandó
vagy ideiglenes jelleggel ott tartózkodnak.
2. A zajkeltés tilalma
2.1. A lakásokban és a közös használatra szolgáló helyiségekben és területeken napszaktól
függetlenül tartózkodni kell minden, mások nyugalmát zavaró zajos magatartástól és
tevékenységtől. Televízió, rádió, egyéb hang és képfelvevő, illetve visszajátszó
berendezések csak úgy működtethetők, hogy mások nyugalmát nem zavarják.
2.2. A társasházban zajt okozó háztartási és egyéb gépek használata, illetve zajjal járó
építési, szerelési munkák végzése munkanapokon: 8.00 és 20.00 óra között
engedélyezett. Pihenő-, ünnep- és munkaszüneti napokon a zajjal járó tevékenység
végzése tilos. Bármely zajjal járó tevékenység üzemszerű végzése még a fenti időhatárok
között is tilos.
2.3. Bármely zajjal járó tevékenység végzése során – ideértve valamennyi, a fentiekben
felsorolt tevékenységet is (pl. televízió, rádió, lemezjátszó, magnó, videó, dvd- és egyéb
berendezések, továbbá a zajt okozó háztartási és egyéb gépek, a zajjal járó szerelési
munkálatok) – a zaj- és rezgésterhelési határértékek megállapításáról szóló mindenkor
érvényben lévő , jelenleg 8/2002. (III. 22.) KöM-EüM együttes rendelet rendelkezéseinek
betartásával lehet eljárni. A rendelet szerint a lakások lakószobáiban a zajszint felső
határa nem haladhatja meg nappal 6.00 – 22.00 óra között a 40 decibel, éjjel 22.00 –
06.00 óra között a 30 decibel határértéket. E rendelkezések nem érintik az azonnali
beavatkozást igénylő hibaelhárítási vagy életveszély elhárítására irányuló
munkavégzéseket.
3. Építési, felújítási munkák szabályozása
3.1. A lakóház külső esztétikai megjelenésének az átadás-átvételkori állapotnak megfelelő
megőrzése minden tulajdonostársnak és használónak kötelessége. Ennek keretében
nem változtathatók meg a külső festések, homlokzatok, teraszok, korlátok és redőnyök
színárnyalatai, illetőleg azok stílusa. A társasházi lakóépület egységes arculatának
megőrzése a házirend hatálya alá tartozó természetes és jogi személyekre nézve
kötelező.
3.2. Bármely építési munkálatot illetve zajjal járó tevékenységet a közvetlen
falszomszédoknak és a közös képviselőnek annak megkezdése előtt legalább 72 órával
jelezni kell. Hivatásos művészek, együttesek és oktatók működését a társasház
közgyűlése az itt meghatározott időszakon belül is indokolt esetben megtilthatja.
-19-
4. Tiltott tevékenységek
4.1. A Társasház egész területén tilos az olyan tevékenység, amely jogszabályba ütközik,
illetve közerkölcsöt sért; erős zajjal, szaggal vagy egyéb környezeti ártalommal jár;
gázpalackos fűtő- és főzőberendezés használata; robbanóanyagok, pirotechnikai
eszközök tárolása, fegyverek, élőállat árusítását jelenti.
4.2. Tilos minden olyan kereskedelmi, értékesítési tevékenység rendszeres vagy eseti
végzése az ingatlan teljes területén, mely tevékenység bármilyen jogszabályba ütközik,
vagy csak jogszabályi előírás megkerülésével folytatható, illetve zavarhatja a Társasház
lakóközösségének nyugalmát.
4.3. Tilos az ún. "aktív marketing tevékenység" (Tulajdonostársak zavarása, erőszakos
megközelítés, zaklatás) folytatása a Társasházban.
4.4. A Tulajdonostársak vagy bérlőik nem torlaszolhatják el a járdákat, termeket, a bejáratot,
gyalogutakat, folyosókat és lépcsőházakat, és nem használhatják azokat saját
helyiségeikbe való bejutáson ill. azok elhagyásán kívül semmilyen célra.
4.5. A folyosókon kerékpárt, robogót, szánkót, bútort, bármilyen gépet elhelyezni tilos.
4.6. Tilos a folyosókat ráccsal leválasztani, mert azok menekülési útvonalak. Amennyiben a
tulajdonos ingatlanának védelmére rácsot szeretne felszereltetni, az kizárólag a lakás
bejárati ajtajának keretéhez rögzíthető.
4.7. A Közgyűlés írásos engedélye vagy megrendelése hiányában a Társasház területén nem
lehet gáz-, vízvezetéket vagy elektromos kábelt lefektetni.
4.8. A légkondicionáló berendezések kültéri egységeinek, külső rádiós vagy televíziós
antennának az épület homlokzatán, a korlát magasságánál magasabb elhelyezésére
csak abban az esetben van lehetőség, ha a felszerelés előtt a tulajdonos a ház
tervezőjétől és a kerületi Önkormányzat építésügyi osztályától erre engedélyt szerez,
vagy ha a tevékenység nem engedélyköteles, úgy a tulajdonostárs teljesíti a
jogszabályban előírt feltételeket.
4.9. Tulajdonostárs nem cserélhet zárakat a közös területeken található ajtókon, kivéve azt az
esetet, ha a Közösséggel ezt egyeztette, és a Társasházközösség jóváhagyását
megszerezte. A jóváhagyás kizárólag a Közgyűlésen szerezhető meg.
4.10. Az épületbe csak a Közgyűlés külön engedélyével kerülhetnek olyan gépek és
berendezések, amelyek üzemeltetése során a fentiekben írt zajhatárokat átlépik vagy
gázüzeműek, illetve zavarhatják a többi Tulajdonostárs nyugalmát. Az engedélyt a
Közgyűléstől kell beszerezni.
4.11. A Közgyűlés jogosult saját belátása szerint jelen Házirend módosítása útján időről időre
olyan további rendszabályokat hozni, amelyek a Létesítmény biztonságához,
kényelméhez és tisztaságához valamint a normális rend fenntartásához szükségesek, és
ezeket minden Tulajdonostárs, valamint annak vendégei és a használatra jogosultak is
kötelesek betartani és betarttatni.
4.12. Amennyiben az Alapító Okiratban és a Szervezeti- és Működési Szabályzatban
foglaltaktól eltérően, vagy a Közgyűlés írásbeli engedélye nélkül a Tulajdonostárs
bármilyen táblát, hirdetést vagy értesítést felerősít, felfest, vagy kiír a Létesítmény
-20-
bármely részén, a közös képviselőnek jogában áll az ilyen táblát, hirdetést vagy értesítést
eltávolítani vagy eltávolíttatni.
4.13. A Társasházat a fentiekben felsorolt engedélyek kiadása alkalmával
a Közös Képviselő képviseli.
4.14. Ünnepségek, házibulik, éjszaka zajjal járó szórakozások, összejövetelek a szomszédok
nyugalmát nem zavarhatják, kivéve, ha hozzájárulásukkal történnek.
5. A Társasház biztonsági rendje és tisztasága
5.1. A társasház kapuit (épületek lépcsőházai, főbejárat a kert felé és garázsbejáratok) az
időszakosan felmerülő munkálatok vagy egyéb szükséges helyzeteket kivéve
(betegszállítás, költözés) folyamatosan zárva kell tartani. A tulajdonosok illetve esetleges
bérlőik mindenkor kötelesek ellenőrizni, hogy az épületbe kit, miért, milyen céllal
engednek be. A bejáratok csak kulccsal, ill. kódolt kaputelefon útján nyithatók. A
lakástulajdonosok a kaputelefon használatával biztosíthatják az épületbe történő bejutást.
5.2. A nem közös tulajdonban levő, lakóépülethez, ingatlanrészhez tartozó nyílászárók,
redőnyök, kirakatok, cégtáblák, reklámtáblák, stb. tisztántartása az ingatlanrész
használójának kötelessége. A tulajdonosok a háztartási szemetet a megjelölt helyre és
módon, az erre a célra rendszeresített formában kötelesek a tároló helyre eljuttatni.
5.3. A WC vízöblítő kagylójába tilos szemetet, konyhai hulladékot, ételmaradékot, vagy egyéb
olyan tárgyat leengedni, amely a lefolyócsövek eldugulását eredményezheti.
5.4. A Közösség, illetve a Közös Képviselő kötelessége a háztartási szemét elszállításáról
gondoskodni. A nem háztartási szemét elszállításáról a használó köteles gondoskodni,
saját költségén.
5.5. A porzsák tartalmát a háztartási hulladékkal azonos módon kell eltávolítani. A porzsák
tisztításával okozott szennyeződést a használónak a tisztítás befejezését követően
azonnal el kell távolítania. Szőnyeg, matrac, lábtörlő, stb.. porolása, tisztítása
lépcsőházban, folyosón, teraszon, ablakban tilos.
5.6. A lépcsőház és egyéb közös használatú helyiségek, falak, stb. beszennyezése esetén a
tisztítás költsége az okozó tulajdonost vagy bérlőjét terheli.
5.7. A lakóépületből tárgyakat kidobni, bármilyen folyadékot kiönteni tilos. Ablakban, erkélyen,
teraszon, növényeket ápolni csak mások érdeksérelme nélkül szabad.
5.8. Aki bármilyen anyag szállítása vagy lerakása által a közös tulajdonú részeket
beszennyezi, köteles a szennyeződést saját költségén haladéktalanul megszüntetni. Ha a
szállító és használó személye eltér, a szennyeződés megszüntetéséről köteles az
gondoskodni, akinek érdekében a szállítás történt.
5.9. Rovarfertőzés megszüntetése, megelőzése érdekében a tulajdonos vagy annak bérlője a
lakásban, helyiségben a rovarmentesítési munkákat köteles elvégezni, elvégeztetni,
illetőleg az illetékes közegészségügyi és járványügyi hatóság vagy közgyűlési
határozatba foglalt ez irányú kötelezést teljesíteni, illetőleg eltűrni.
5.10. Ha a közös képviselő tapasztalata szerint a Tulajdonostárs vagy a bérlő tevékenysége
rovarok, illetve egyéb kártevők, elszaporodásához vezet, a Közös Képviselő gondoskodik
a Tulajdonostárs vagy a bérlő költségére előzetesen egyeztetett időpontban, megfelelő
vegyszerek felhasználásával - a rovar-, illetve kártevőirtásról.
-21-
5.11. A belső kert (udvar) használatára minden tulajdonostárs jogosult. A belső kert használata
során tartózkodni kell minden olyan magatartástól, amely a kert használóinak és a
lakóházban lakóknak a nyugalmát zavarja. Tilos a kertben bármely állatot tartani, illetőleg
sétáltatni. Tilos továbbá a növények leszakítása, kivágása, vagy bármilyen
megcsonkítása.
6. A lakóépület, ingatlanrészek, lakások állagvédelme
6.1. A Tulajdonostárs vagy bérlő csak az Alapító Okiratokban és a Szervezeti- és Működési
Szabályzatban valamint annak szerves részét képező Házirendben foglaltak szerint
használhatja ingatlanát. Ettől csak a Közösség jóváhagyásával lehet eltérni.
6.2. A lakóépület, a benne levő lakások, nem lakás céljára szolgáló helyiségek állagának
védelme a használót arra kötelezi, hogy a lakásokat, a nem lakás céljára szolgáló
helyiségeket, a közös tulajdonban levő helyiségeket, területeket,- a közös tulajdonban
levő berendezéseket, tartozékokat rendeltetésének megfelelően, a környezet sérelme
nélkül használja.
6.3. Az épület tetőzetén, homlokzatán, kerítésén, falfelületén hirdető-berendezés, reklámtábla,
fényreklám, kirakatszekrény, cég- és címtábla elhelyezésére a SZB által előzetesen
jóváhagyott helyen és méretben lehetséges. Klímaberendezést felszerelni kizárólag
szakszerűen az épület szigetelésének megsértése nélkül lehet, valamint a klíma
berendezésből a víz nem csöpöghet a szabadba.
6.4. Hirdetmények, falragaszok elhelyezésére a Közös Képviselő jelölhet ki helyet.
6.5. Erkélyre, teraszra csak a városképet nem rontó, azok rendeltetésszerű használatával
összhangban levő bútorok, egyéb tárgyak, díszek helyezhetők el.
6.7. Virágot biztonságosan rögzített tartókon szabad elhelyezni.
6.8. A külön tulajdonban lévő tároló helyiségek elhagyásakor a tulajdonos köteles a világítást
lekapcsolni. A külön tulajdonban lévő tároló helyiségekben a világító berendezéseken
kívül, közös közművet kiépíteni illetve használni csak abban az esetben szabad, ha a
tulajdonos a fogyasztását külön almérő egységekkel mérhetővé teszi.
6.9. A külön tulajdonban lévő tárolóhelyiségek szellőzését a mindenkor hatályban lévő
határozatok, rendeletek alapján biztosítani kell.
7. Közös tulajdonban levő részek használata, tárolási szabályok
7.1. A Társasház jogosult a Tulajdonostársakat nem zavaró módon a közös területeket
használni.
7.2. A közös tulajdonban levő helyiségeket használat után tisztán és rendben kell átadni.
Használaton kívül a helyiséget zárva kell tartani és annak kulcsát a Közös Képviselőnél
vagy a gondnoknál kell tartani.
7.3. A közös tulajdonban levő helyiségek, közös használatra szolgáló területek csak
rendeltetésüknek megfelelő célra használhatók. Ezeken a helyeken bútorokat, egyéb
tárgyakat (pl. kerékpárt, virágládát), építési törmeléket tárolni a Közgyűlés vagy a Közös
Képviselő engedélyével lehet.
-22-
7.4. A Tulajdonostárs vagy bérlő nem használhat, vagy tárolhat a Társasházban gázpalackot,
gázolajat, benzint, szenet, olajat, kámfort, éghető folyadékot vagy egyéb fokozottan
gyúlékony, éghető illetve robbanó anyagokat. A társasház területén tűzveszélyes, éghető
anyagokat, háztartási mennyiségnél (Pl: 1 liter zománcfesték, festékhígító) nagyobb
mennyiségben tárolni tilos! A külön tulajdonban lévő tároló helyiségekben
robbanómotoros gépeket, segédmotoros kerékpárt tárolni csak üres tankkal szabad. A
társasházban az éghető anyagok vagy tűzveszélyes anyagok tárolása miatt
bekövetkezett esetleges tűzkárokért az adott tulajdonos teljes anyagi felelősséggel
tartozik.
7.5. A társasház közös használatú, zárt helyiségeiben szigorúan tilos dohányozni, valamint
tilos a csikkeket szétdobálni!
8. Az állattartás
8.1. A lakóépületben tartott állatokra elsődlegesen a helyi Önkormányzat állattartásra
vonatkozó rendeletei az irányadóak.
8.2. A lakóépületben állatot csak úgy szabad tartani, hogy mások lakását, teraszát, erkélyét,
ablakát, ajtaját, ablakpárkányát, és a közös tulajdonban levő területet, helyiségeket ne
szennyezze be, a házban lakók, dolgozók nyugalmát ne zavarja. A Társasház közös
tulajdonú részein kutyát csak pórázon, szájkosárral lehet vezetni.
8.3. Az épületben, külső és belső kertjében állat tartása, sétáltatása tilos. Az állat által okozott
szennyeződést annak gondozója haladéktalanul köteles feltakarítani, továbbá minden
esetben a helyet köteles fertőtleníteni.
8.4. A lakóépület közös tulajdonban levő részein állatot tartani, a lakásban tartott állatot ott
etetni, kóbor állatot, madarat odaszoktatni nem szabad.
8.5. A veszélyes, és ilyen jellegű egzotikus állatok (pl. pók, skorpió, mérges kígyó, pitbull és
egyéb harci kutyák) tartása a Társasházban tilos!
8.6. Tilos továbbá a közegészségügyi szempontból veszélyt jelentő állatok (pl. legyek,
csótányok, egerek, patkányok stb.) tartása is!
9. A házirend előírásainak megsértése
9.1. A Társasház Szervezeti és Működési Szabályzatában illetve Házirendjében foglalt
kötelmek megszegői a szabálysértésért felelősséggel tartoznak. A Tulajdonostárs vagy
bérlő felel az ő érdekkörében a Társasházak területén tartózkodó kívülálló személyek (pl.
vendégek, munkások) cselekedeteiért, kiemelten a Társasházak tisztaságára,
nyugalmára vonatkozó szabályok megszegéséért.
9.2. A Házirend betartása – ugyancsak közgyűlési határozat alapján – a Társasház
valamennyi tulajdonosára nézve kötelező. Az ebben lévő kötelezettségek, feladatok
betartásának ellenőrzése egyrészt a tulajdonostársak, másrészt a gondnok, harmadrészt
a közös képviselő joga és feladata. Az abban foglaltak megszegése esetén az érintettel
szemben bármely tulajdonostárs felléphet az illetékes hatóságoknál.
Ennek eredménytelensége esetén a további eljárás tekintetében a közös képviselő
javaslata alapján a közgyűlés határoz. A közös területek kapcsán büntetőügy gyanújának
felmerülése, vagy hatósági intézkedést maga után vonó esetben közös képviselőnek nem
csak joga, hanem kötelessége is az esetet annak tudomásra jutásától számított 3
munkanapon belül a megfelelő hatóságok illetve rendvédelmi szervek irányába
bejelenteni. Gyermekek vagy cselekvőképességükben akadályozottak Házirendet sértő
-23-
magatartásáért, az általuk okozott kárért, a törvényes képviselőjük felel. A
tulajdonostársak egymás közti - a Házirend be nem tartásából fakadó - vitáikban nem a
közös képviselő, hanem a megfelelő hatóságok illetve rendvédelmi szervek az
illetékesek.
9.2.1. A szabálysértést elkövető személy felszólítása az adott tevékenység abbahagyására,
9.2.2. Közterület-felügyeleti, rendőrségi, szabálysértési, vagy egyéb szükség szerinti (pl.
Tisztiorvosi Szolgálat értesítése) hatósági eljárás kezdeményezésére.
9.3 A társasház területén okozott károkért a károkozó (amennyiben pedig nem tulajdonos, az a tulajdonos, akinek révén a károkozó a Közösség területén tartózkodik) a kár teljes megtérítésén kívül rendkívüli közös költséggel sújtható, melynek mértéke 5.000.-Ft-tól azaz ötezer forinttól 50.000.-Ft-ig azaz ötvenezer forintig terjedhet. A rendkívüli közös költség összegét a Közös Képviselő és a Számvizsgáló Bizottság közösen, az okozott kárt figyelembe véve határozza meg. Részletfizetési kérelem esetén maximum 3 havi részletfizetés engedélyezhető.
9.4. Amennyiben a károkozó a rendkívüli közös költség összegét a büntetéstől számított 8
napon belül nem fizeti meg a társasház részére, nem kér részletfizetési kedvezményt,
vagy az okozott kár mértéke úgy kívánja meg, a károkozóval szemben eljárás
kezdeményezhető.
9.5. A rendkívüli közös költség jogalapja jelen – a Közösség Szervezeti- és Működési
Szabályzatának részét képező – Házirend, mértéke pedig a Társasháznak okozott
többletköltséghez igazodik.
9.6. Minden kötelezettségszegés esetén a Közös Képviselő jogosult felszólítani a
Tulajdonostársat vagy bérlőt a kötelezettség teljesítésére, a kötelezettségszegés
abbahagyására, vagy az attól való tartózkodásra. A kötelezettségszegésekből fakadó
fentieken felüli szankciókat és azok végrehajtási módját a Társasház közgyűlése
határozza meg.
9.7. Tulajdonostársak egyetértenek a fentiekben ismertetett szabályokkal, és azok
mindegyikét elismerik. Beleegyeznek abba, hogy azok bármelyikének ismétlődő
(súlyosabb esetekben már az első alkalommal történő) megsértése esetén a Közösség –
a Közös Képviselő útján - megakadályozza a jogsértő tevékenységet.
9.8. A Közös Képviselő köteles jelen Házirendet minden tulajdonosnak egy példányban átadni
és a lépcsőházak bejáratánál elhelyezett üzenő falon kifüggeszteni. A külön tulajdonban
levő helyiségek tulajdonosai bérbeadás, illetőleg tulajdonosváltozás esetén kötelesek a
Házirendre az új bérlő, illetőleg tulajdonos figyelmét felhívni.
10. Záró rendelkezések
10.1 A jelen Szervezeti és Működési Szabályzat és annak elválaszthatatlan részét képező
Házirend rendelkezései kiterjednek a Társasház mindenkori tulajdonostársaira, ill. azok
jogutódaira.
10.2. A jelen Szervezeti és Működési Szabályzat úgy rendelkezik, hogy jelen okiratban
határozza meg a külön tulajdonon belüli építési szerelési munka, és a zajjal járó más
tevékenység végzésének a lakhatás nyugalmát szolgáló szabályait, mely szabályok
azonban nem lehetnek ellentétesek az építésre illetőleg a zajszint határértékére a
lakóépület tekintetében irányadó külön jogszabályok rendelkezéseivel. A közösség a
-24-
jelen SZMSZ-be foglalt Házirendben határozza meg a közös tulajdonban lévő
épületrészek, területek és helyiségek használatára vonatkozó részletes szabályokat is.
10.3. Jelen SZMSZ illetve Házirendben felsorolt esetekben és minden más bizonyítható
esetben az ingatlant használók által okozott kár költségeit a Tulajdonostárs köteles
fizetni, vagy rá mint közös költség előírható.
A Társasház közös képviselője jelen szervezeti-működési szabályzatot annak aláírása után a Földhivatalba benyújtja, ahol azt megőrzik.
A jelen, 25 oldalból álló Szervezeti-Működési Szabályzatot elolvasás és megértés után, a közös képviselő, a közgyűlés levezető elnöke és a jegyzőkönyv hitelesítők, mint a közgyűlés akaratával
mindenben megegyezőt alulírott helyen és napon, jóváhagyólag írták alá.
k.m.f.
levezető elnök, közös képviselő jegyzőkönyvvezető
jegyzőkönyv-hitelesítő jegyzőkönyv-hitelesítő
-25-
-
2020. május, fotók
